【住宅ローン×新NISA】繰り上げ返済は損？利上げ時代でも資産1億円パパが「絶対に繰り上げ返済しない」合理的理由

「手元にまとまったお金ができたら、住宅ローンを繰り上げ返済して借金を減らすべき？」

「最近ニュースで『金利上昇』って聞くし、ローンを抱えたまま新NISAで投資を続けるのはリスクが高いのでは？」

住宅を購入した子育て世帯の多くが、「借金＝悪」「金利アップ＝恐怖」という感情から、早く繰り上げ返済をして安心したいと考えがちです。

しかし、結論からお伝えすると、利上げ局面に入った現在の日本においても「住宅ローンの繰り上げ返済」をするのは数学的に非常にもったいない選択です。

資産1億円を達成した我が家も、住宅ローンの繰り上げ返済は1円もしていません。今回は「金利上昇ニュースのカラクリ」と、なぜ繰り上げ返済をせず手元の資金を新NISAに回すべきなのか、その合理的理由を解説します。

まず整理しておきたいのが、「ニュースで流れる金利」と「実際に自分が払う金利」の違いです。

ニュースで「変動金利が2.5%〜2.8%に上昇！」と報じられるのは、商品の「基準金利（定価）」の話です。住宅ローンにはここから各金融機関による「優遇幅（割引）」が適用されます。

ネット銀行やメガバンクの優遇後の実質金利（適用金利）は、利上げ後でも0.5%〜0.8%台に収まっています。個人がこれほど低い金利で無担保に近い巨額の資金を調達できる制度は、世界中探しても住宅ローン以外にありません。

この「最強の低金利優遇」を活用し、慌てて返済しない理由は3つあります。

住宅ローンを組むと、原則として「団信」に加入します。万が一、一家の大黒柱死亡や高度障害などに見舞われた場合、住宅ローンの残高は全額ゼロになります。

繰り上げ返済をしてローン残高を減らしてしまうと、「万が一の時にゼロにしてもらえる保障の価値」を自ら削ってしまうことになります。手元に現金を残しておけば、万が一の際も家は無償で手に入り、残した現金やNISA資産はそのまま家族に遺せます。

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住宅ローンの適用金利が0.6%〜0.8%に上がったとしても、新NISA等で全世界株式やS&P500に長期投資した場合の期待リターン（年5%〜7%程度）との間には、依然として4%以上の利回り差（スプレッド）が存在します。

100万円を繰り上げ返済して年間6,000円の利息を浮かせるくらいなら、その100万円を新NISAに入れて長期運用した方が、将来手元に残るお金の差は数百万円単位で開きます。

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一度繰り上げ返済として銀行に支払ってしまったお金は、急に現金が必要になっても二度と引き出すことができません。

子育て期は教育費や突然のケガ・病気、転職や育休による収入変化など、現金が必要になる場面が多々あります。現金をローンの返済に固定化してしまうと、手元資金が枯渇して生活が困窮するリスク（NISA貧乏ならぬ「ローン返済貧乏」）が高まります。

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繰り上げ返済をせず、家計の余力を最大化する我が家の3ステップは以下の通りです。

「借金を無くしたい」という心理的安心感はとてもよく分かります。しかし、ニュースの「金利上昇」に過剰反応せず、数字と仕組みで捉えれば、低金利の住宅ローンをゆっくり返しながら新NISAで運用を続ける方が、将来の家族の安心と選択肢を圧倒的に増やしてくれます。

繰り上げ返済を検討している方は、まずその資金を新NISAの積立口座に回し、「時間を味方につける運用」へシフトしてみませんか？